一、5月市场复盘：分化与"以价换量"主导
1. 新房市场：核心城市韧性凸显，但分化加剧
一线城市领跑：
北京：核心区改善盘去化率50%，刚需项目承压；新房销售面积同比增22.2%。
上海：近40个项目开盘，区位优越项目去化良好，外环外仍存压力；销售面积同环比均超10%。
深圳：核心区折扣促销带动增长3.5%，但非核心区去化率普遍低于50%。
广州：新规产品去化好，旧规项目困难；"五一"后市场回升，同环比增幅超30%。
杭州：社保摇号重现（最低中签率10.3%），但临安等外围区域流摇。
二三线城市疲软：成都供应乏力，销售面积同环比降15%-18%。
2. 二手房市场：教育需求释放后回落
量价双降：上海、深圳等同比增10%，但北京仅增7%；百城价格环比跌0.71%。
"以价换量"常态：多地挂牌量高企，买方市场特征显著。
3. 土地市场：房企聚焦核心，溢价率分化
300城宅地出让金同比增9.6%，但规划建面降21%，房企精准投资。
高溢价地块集中：杭州（平均溢价25.1%）、上海（杨浦地块26.3%）、成都（郫都区59.1%）。
现房销售试点：信阳新政或拉长供应周期，房企研判周期需延长至2年。
二、6月关键变量：政策与市场双轮驱动
1. 政策端：宽松基调延续，重点在落实
金融支持：5月降准降息降低购房成本，LPR降至3.5%。
地方新政：
现房销售：信阳率先推行，或成库存城市过渡手段。
专项债收储：浙江、四川已发行债券收购存量商品房（合计超19亿）。
公积金优化：成都、长春提高贷款额度。
政策预期：城中村改造、"好房子"标准落地或成下半年看点。
2. 市场端：年中冲刺与分化持续
房企策略：
推盘加速：6月为半年度考核节点，核心城市新盘入市量或增加。
促销加码：折扣、赠礼等手段或重现，尤其郊区项目。
需求端：
改善需求支撑：新规产品（如北京11个纯新盘）去化良好。
刚需观望：就业收入预期弱抑制购买力，学区房需求释放后回落。
三、趋势预测：核心城市支撑，分化成常态
指标 6月预期
新房销售 核心城市（北上广深杭）因优质供给和新盘入市或小幅回升，三四线持续承压。
二手房成交 季节性回落后趋稳，但高挂牌量下"以价换量"为主。
土地市场 核心城市高溢价延续（如杭州、上海），非核心区域底价成交。
政策动向 专项债收储、城中村改造推进，现房销售试点扩大需配套融资支持。
关键判断：
分化加剧：
城市间：一二线优于三四线，长三角、珠三角韧性更强。
项目间：新规产品、核心区位项目去化快，郊区老盘压力大。
政策托底：宽松基调不变，但效果取决于居民收入预期改善。
房企生存：精准投资成关键，现金流压力下或进一步收缩战线。
四、购房建议
刚需群体：
关注核心城市降价促销项目，尤其学区房挂牌增加后的议价机会。
新房优先选择配套成熟、产品力强的新规项目（如北京核心区改善盘）。
改善群体：
等待年中房企冲量优惠，关注"以旧换新"补贴政策落地城市。
投资者：
避开高库存城市，聚焦核心地段资产，警惕远郊项目流动性风险。