8 月 28 日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）正式对外公布。其中，“加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求” 的表述，成为当前房地产行业转型的核心导向。结合城市发展从 “增量扩张” 转向 “存量提质增效” 的阶段特征，《意见》从住房建设、城市更新、基础设施配套等多维度发力，为房地产行业高质量发展与民生住房需求保障划定清晰路径。
一、房地产发展新模式：核心是 “好房子 + 全链条提质”，锚定民生需求
《意见》明确提出 “系统推进‘好房子’和完整社区建设”，将房地产发展的核心从 “造房子” 转向 “造好房、造宜居社区”，全链条提升住房品质与服务水平，精准匹配群众不同层次的住房需求。
1. “好房子” 标准：安全、舒适、绿色、智慧
《意见》对 “好房子” 的定义给出明确方向，突破传统 “满足居住功能” 的单一维度，强调多维度品质提升：
安全底线：强化住房建筑质量监管，从设计、施工到验收全流程把控结构安全、消防安全，防范 “豆腐渣工程”，让群众住得 “放心”。
舒适体验：优化户型设计，注重采光、通风、隔音等细节，满足家庭不同生命周期需求（如刚需家庭的紧凑户型、改善家庭的功能分区）；同时推进住房适老化改造，适配老龄化社会需求。
绿色低碳：大力推广绿色建筑技术，采用节能建材、可再生能源（如太阳能、地热能），降低住房使用过程中的能耗与碳排放，契合 “双碳” 目标。
智慧赋能：融入智能家居、智慧安防系统，实现家电控制、环境监测、社区管理的智能化，提升居住便捷性与科技感，如通过手机 APP 远程控制家居设备、社区智能门禁等。
2. 全链条提质：从 “建造” 到 “维护 + 服务” 延伸
传统房地产模式聚焦 “开发销售” 环节，而新模式强调 “全生命周期管理”，覆盖住房从建造到后续维护、服务的全链条：
建造环节：推广装配式建筑、智能建造技术，提升施工效率与质量稳定性，减少建筑垃圾，实现 “绿色建造”。
维护环节：建立住房定期检修制度，对老旧住房的管线、电梯等设施进行常态化维护，延长住房使用寿命，避免 “重建设、轻维护” 导致的居住品质下降。
服务环节：实施 “物业服务质量提升行动”，规范物业收费标准，拓展物业服务内容（如社区养老、托育、便民商超等），解决群众 “物业纠纷多、服务不到位” 的痛点，构建 “住有所居、居有所安” 的社区环境。
3. 需求匹配：兼顾刚性与多样化改善性需求
《意见》明确 “更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求”，避免 “一刀切”，针对不同群体精准施策：
保障刚性需求：继续加大保障性住房供给（如公租房、保障性租赁住房），优先保障新市民、青年人、低收入家庭的基本住房需求，通过 “租购并举” 缓解刚需群体购房压力。
支持改善需求：鼓励开发高品质改善型住房，满足家庭人口增加、品质提升等改善诉求；同时支持老旧住房自主更新、原拆原建（如上海等地试点的 “老房加梯”“户型优化”），让群众在原有社区实现 “以旧换新”，减少 “换房成本”。
二、城市更新：存量时代的关键抓手，激活资源潜力
随着我国城镇化进入 “稳定发展期”，城市发展从 “大规模增量扩张” 转向 “存量提质增效”，《意见》将城市更新作为核心抓手，通过城中村改造、老旧小区更新、存量资源盘活，释放城市发展新空间，同时间接推动房地产行业转型。
1. 稳步推进城中村与危旧房改造，防范 “大拆大建”
《意见》提出 “稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”，明确改造原则与路径，避免过去 “大拆大建” 带来的资源浪费与社会矛盾：
“稳步” 而非 “激进”：强调根据城市实际情况制定改造计划，优先改造安全隐患突出、居住条件恶劣的城中村与危旧房，避免盲目追求改造规模，确保改造过程 “平稳有序”。
“自主更新” 尊重群众意愿：支持老旧住房业主自主协商改造方案（如原拆原建、加装电梯），自主筹资、自主管理，让群众从 “被动接受改造” 变为 “主动参与改造”，保障群众在改造中的话语权与利益，例如某小区通过业主投票决定改造户型，改造后居住面积增加 30%，同时保留原有社区邻里关系。
与民生需求结合：城中村改造不仅是 “拆建”，更注重配套设施完善，同步建设学校、医院、菜市场等公共服务设施，提升改造区域的宜居性，避免 “重住房、轻配套” 导致的 “新社区、老问题”。
2. 盘活存量资源：改造利用老旧厂房、低效楼宇
《意见》提出 “摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数，改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋”，为房地产行业开辟 “存量开发” 新赛道：
老旧厂房转型：将闲置的工业厂房改造为文创园区、科创空间、商业综合体，如北京 798 艺术区、上海 M50 创意园，既保留城市工业记忆，又为新兴产业（如文化创意、科技创新）提供空间，实现 “产业升级与城市更新双赢”。
低效楼宇提质：对核心城区的老旧写字楼、商业楼进行外立面改造、内部设施升级，提升硬件品质与运营效率，吸引优质企业入驻，盘活 “沉睡” 的商业资产，避免 “新城空置、老城低效” 的资源浪费。
3. 完整社区建设：构建 “15 分钟便民生活圈”
《意见》强调 “加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈”，将住房与社区服务紧密结合，提升居住幸福感：
嵌入式服务设施：在社区内布局养老服务站、托育机构、社区卫生服务中心、便民超市等，让群众 “步行 15 分钟内” 就能满足基本生活需求，尤其解决老年人 “看病难”、家长 “托育难” 等问题。
产城融合与职住平衡：坚持 “人口、产业、城镇、交通一体规划”，建设创新型产业社区、商务社区，推动 “工作在社区、生活在社区”，减少跨区域通勤压力，如在产业园区周边配套建设保障性住房与社区服务设施，实现 “职住就近平衡”。
三、配套支撑：完善基础设施，为房地产新模式 “铺路”
房地产发展新模式的落地，离不开城市基础设施的配套支撑。《意见》从地下空间利用、通信网络、交通体系等方面发力，提升城市综合承载能力，为 “好房子” 与 “好社区” 提供硬件保障。
1. 地下空间：高效利用 + 管线改造，破解 “城市病”
地下综合管廊：因地制宜建设地下综合管廊，将电力、通信、供水、排水等管线集中收纳，避免 “马路拉链” 频繁开挖，提升城市基础设施运维效率，同时释放地面空间用于绿化、交通。
地下停车库：利用城市地下空间建设停车场，缓解 “停车难” 问题，尤其在老旧小区、核心商圈周边，通过地下停车库补充停车位供给，改善居民出行体验。
2. 新型基础设施：5G + 算力 + 充电桩，适配智慧生活
通信网络覆盖：强化 5G、千兆光网的全域覆盖，尤其在新建社区、偏远城区，保障智慧家居、远程办公等需求的网络支撑，避免 “数字鸿沟”。
算力设施布局：优化城市算力中心建设，为智慧社区、智能建造提供算力支持，如通过算力中心实现建筑施工的实时监控、社区管理的数据化分析。
充电桩建设：加强居民区、公共停车场的充电桩配套，适应新能源汽车普及趋势，解决群众 “充电难” 问题，推动 “绿色出行与绿色居住” 协同。
3. 交通体系：提升通勤效率，优化 “职住关系”
城际通勤：完善城际铁路、高速公路网络，缩短城市群内部城市间的通勤时间，如长三角、粤港澳大湾区的 “1 小时通勤圈” 建设，推动人口在城市群内合理流动，缓解核心城市住房压力。
城内通勤：优化城市公共交通（地铁、公交）布局，提升公交覆盖率与准点率；同时完善步行、自行车道系统，推广 “慢行交通”，改善居民短途出行体验，减少 “堵车焦虑”。
四、专家解读：模式转型契合城市发展阶段，需 “因城施策” 落地
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时表示，《意见》的出台契合我国城市发展从 “增量扩张” 到 “存量提质” 的阶段特征，为房地产行业转型与城市高质量发展提供明确指引，同时强调 “因城施策” 是关键。
1. 城市发展阶段决定模式转型
严跃进指出，我国城镇化已从 “快速增长期” 转向 “稳定发展期”，过去 “大规模拿地、快速开发” 的房地产模式已不适应时代需求，而 “好房子 + 城市更新” 的新模式，既符合存量时代的资源利用需求，又能精准匹配群众对 “宜居生活” 的向往，是 “城市高质量发展与民生需求保障的结合点”。
2. “因城施策” 避免 “一刀切”
《意见》明确 “因城施策增强城市发展动力”，严跃进认为这一表述至关重要：不同城市的资源禀赋、人口流动趋势、房地产市场状况差异显著，例如一线城市需重点解决 “改善性需求与核心区存量更新”，三四线城市需防范 “库存过剩”，通过 “因城施策” 可让政策更精准落地，避免 “统一政策导致的局部不适”。
3. “人房地钱” 关系优化，推动产城融合
严跃进提到，《意见》强调 “人口、产业、城镇、交通一体规划”，本质是优化 “人房地钱”（人口、土地、房地产、资金）的关系：房地产发展需与人口导入、产业布局相匹配，避免 “造城无人住、产业无空间” 的脱节问题。例如，在产业园区周边配套建设保障性住房，既能满足企业员工住房需求，又能推动 “产城融合”，形成 “就业 - 居住 - 消费” 的良性循环。
结语：新模式下，房地产回归 “民生属性”
《意见》提出的房地产发展新模式，核心是让房地产行业回归 “民生属性”，从 “追求规模速度” 转向 “追求质量效益”，通过 “好房子” 建设满足群众居住品质需求，通过城市更新激活存量资源，通过基础设施配套提升宜居体验。这不仅为房地产行业转型指明方向，更让 “住有所居、居有所安、居有所乐” 的民生目标有了更坚实的政策保障。
未来，随着 “好房子” 标准落地、城市更新项目推进、基础设施不断完善，房地产行业将逐步摆脱 “高负债、高周转” 的旧模式，迈向与城市高质量发展同频、与民生需求共振的新阶段，真正成为 “人民幸福生活重要空间” 的建设者与守护者。